Hình ảnh chỉ mang tính chất minh họa

Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là kinh phí cho việc duy tu, bảo dưỡng theo định kỳ và sửa chữa khi có hư hỏng đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư, nhằm duy trì chất lượng của nhà chung cư. Theo quy định của pháp luật về nhà ở, người mua, người thuê mua và chủ đầu tư (“CĐT”) có nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trên cơ sở giá trị căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu của mình.

Về phía CĐT, họ có nghĩa vụ đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trên cơ sở giá trị căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà họ giữ lại, không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua, đồng thời đóng vai trò là chủ thể “tạm quản lý” kinh phí bảo trì mà người mua, người thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư đóng góp khi chưa có Ban quản trị.

Nghĩa vụ đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trên cơ sở giá trị căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà CĐT giữ lại, không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:

“Điều 108. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

1.Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

…

b) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.”

Như vậy, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mà CĐT phải đóng được xác định bằng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà họ giữ lại, không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung, được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

Thời điểm mà CĐT phải thực hiện đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư đối với phần diện tích riêng của CĐT được xác định là ngày bàn giao nhà chung cư đưa vào sử dụng. Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật xây dựng, việc bàn giao nhà ở, công trình xây dựng nói chung chỉ được thực hiện khi có đủ các điều kiện:

• Hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
• Bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực;
• Đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;
• Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.

Thời hạn bàn giao nhà chung cư được thỏa thuận tại hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà chung cư. Trên thực tế, nhiều trường hợp CĐT không thực hiện đúng thỏa thuận trong hợp đồng, chậm bàn giao nhà chung cư do chưa đáp ứng được các điều kiện nói trên, cũng có trường hợp CĐT bàn giao đúng hoặc trước thời hạn đã thỏa thuận, trong khi chưa có đủ các điều kiện bàn giao.

Việc xác định thời điểm CĐT phải thực hiện nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung đối với phần diện tích riêng của CĐT có ý nghĩa quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp nhà chung cư giữa Ban quản trị và CĐT.

Trên đây là bài viết của Văn phòng Luật sư Gia Khánh về thời điểm Chủ đầu tư phải đóng kinh phí bảo trì nhà chung cư. Quý Bạn đọc có bất kỳ thắc mắc nào về vấn đề trên hay các vấn đề pháp lý khác, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website.